Risoluzione anticipata del contratto di locazione: cosa comunicare e quanto costa

Un contratto di locazione può finire prima della scadenza per molte ragioni: l'inquilino trova casa altrove, il proprietario e l'inquilino si accordano per chiudere, uno dei due ha bisogno di liberarsi. In tutti questi casi c'è un adempimento fiscale che molti dimenticano, perché il contratto sembra semplicemente finito: va comunicato all'Agenzia delle Entrate.

Se non lo fai, per il Fisco il contratto resta in vigore.

Perché va comunicata

Il contratto registrato resta "vivo" negli archivi dell'Agenzia fino alla sua scadenza naturale, a meno che qualcuno non comunichi che si è chiuso prima. Senza quella comunicazione, l'Agenzia continuerà ad aspettarsi il versamento dell'imposta di registro per le annualità successive, e prima o poi arriverà un avviso di liquidazione per imposte che non erano dovute — da chiarire poi in autotutela, con perdite di tempo e il rischio di pagare sanzioni.

È una delle situazioni in cui ci contattano più spesso, e quasi sempre a distanza di anni: un contratto chiuso nel 2022 senza comunicarlo, e un avviso che arriva oggi.

Quanto costa

L'imposta di registro per la risoluzione anticipata è in misura fissa, pari a 67 euro, indipendentemente dal canone o dalla durata residua del contratto.

Due eccezioni da conoscere:

• Con la cedolare secca l'imposta non è dovuta, a condizione che tutti i locatori abbiano optato per quel regime. Basta che anche uno solo sia in regime ordinario perché i 67 euro tornino dovuti.
• Se la risoluzione prevede un corrispettivo — per esempio una somma che una parte paga all'altra per chiudere prima — su quell'importo si applica l'imposta proporzionale, e non solo quella fissa.

La cedolare non elimina la comunicazione

È l'equivoco più diffuso. La cedolare secca elimina l'imposta, non l'adempimento: anche se non c'è nulla da pagare, la risoluzione va comunicata comunque entro 30 giorni. Chi è in cedolare tende a pensare di non dover fare nulla, e si ritrova con un contratto ancora aperto negli archivi dell'Agenzia.

Entro quando

Il termine è di 30 giorni dalla data di risoluzione, cioè dal giorno in cui il contratto cessa effettivamente di avere effetto — non dal giorno in cui è arrivata la lettera di disdetta.

La distinzione conta. Se l'inquilino comunica a marzo che lascerà l'appartamento a settembre, i 30 giorni partono da settembre. È però facile, nei mesi intermedi, dimenticarsene: il consiglio che diamo sempre è di segnarsi subito la data di cessazione e la scadenza dei 30 giorni, appena si riceve la disdetta.

Chi deve farla

La comunicazione può essere presentata dal locatore o dal conduttore: la legge non impone che se ne occupi l'uno o l'altro. Entrambi però rispondono in solido del pagamento dell'imposta verso il Fisco, quindi se nessuno dei due provvede l'Agenzia può rivolgersi indifferentemente a ciascuno.

Nella pratica se ne occupa quasi sempre il proprietario. Ma l'inquilino che se ne va ha tutto l'interesse ad accertarsi che la comunicazione sia stata fatta, per non ritrovarsi coinvolto in un avviso anni dopo.

Come si comunica

Con il modello RLI, in uno di questi modi:

• Online, tramite i servizi telematici dell'Agenzia: la comunicazione parte insieme al pagamento, con addebito diretto sul conto corrente. È la strada più rapida.
• Pagando con il modello F24 Elementi identificativi, codice tributo 1503, e presentando poi il modello RLI all'ufficio in cui era stato registrato il contratto, sempre entro 30 giorni.
• Allo sportello, con il modello RLI cartaceo, previo appuntamento.

Il rimborso che quasi nessuno chiede

Questo è il punto che vale più soldi, ed è anche quello meno conosciuto.

Chi aveva scelto di pagare l'imposta di registro in un'unica soluzione per tutta la durata del contratto — opzione che dà diritto a uno sconto — ha diritto al rimborso dell'imposta relativa alle annualità successive a quella in corso se il contratto si risolve prima. Lo prevede l'articolo 17 del Testo Unico dell'imposta di registro, e la Corte di Cassazione lo ha ribadito con la sentenza 20673 del 18 giugno 2026.

Un esempio: contratto di quattro anni con imposta pagata in anticipo, risolto dopo diciotto mesi. Le annualità dalla terza in poi sono state pagate per un contratto che non esiste più, e quella somma va restituita.

Il rimborso però non è automatico: va richiesto. Chi paga anno per anno invece non ha nulla da recuperare, perché non ha mai anticipato le annualità successive.

Se il termine è già scaduto

Superati i 30 giorni si applicano sanzioni e interessi, ma si può regolarizzare con il ravvedimento operoso, con una sanzione ridotta in proporzione alla tempestività: prima si interviene, meno si paga. Il ravvedimento resta possibile finché l'Agenzia non ha notificato un avviso.

Se invece il contratto è stato chiuso anni fa e la comunicazione non è mai partita, conviene sistemare la posizione il prima possibile, prima che sia l'Agenzia a rilevarlo.