Cedolare secca: aliquote, requisiti e quando conviene davvero

La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Detto in modo concreto: se la scegli, la registrazione del contratto non ti costa nulla in imposte, e sul canone paghi un'aliquota fissa invece della tassazione ordinaria.

Non conviene sempre, però, e c'è un adempimento che in molti dimenticano rendendo l'opzione inefficace anche quando è stata comunicata correttamente all'Agenzia delle Entrate. Partiamo dai numeri.

Le aliquote nel 2026

Tipo di contratto	Aliquota
Canone libero (4+4) e transitori non agevolati	21%
Canone concordato (3+2), studenti universitari, transitori agevolati	10%
Locazioni brevi, dal secondo immobile in poi	26%

L'aliquota si applica sull'intero canone annuo, senza deduzioni. Su un canone di 10.000 euro l'anno, con il 21% l'imposta è di 2.100 euro; con il canone concordato al 10% scende a 1.000.

L'aliquota ridotta al 10% vale per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa: rientrano tra gli altri Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Palermo, Bari, Catania e Venezia, i comuni confinanti e i capoluoghi di provincia.

Cosa si risparmia oltre all'IRPEF

La cedolare non tocca solo la tassazione del canone. Optando, non sono dovute l'imposta di registro né quella di bollo sulla registrazione, e l'esenzione si estende a proroghe e risoluzioni successive.

È il motivo per cui, quando ci chiedono quanto costa registrare un contratto, la prima domanda che facciamo è sempre la stessa: hai optato per la cedolare? Con il regime ordinario si versa il 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro, più il bollo; con la cedolare quelle voci semplicemente non esistono.

Chi può sceglierla

Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni. L'immobile deve essere abitativo, categoria catastale A esclusa la A/10, insieme alle pertinenze locate contestualmente.

Sul conduttore la questione è più articolata e ne abbiamo scritto in dettaglio nella guida sui costi di registrazione: la restrizione riguarda chi opera come impresa o professionista, non la forma giuridica in sé.

Come si esercita l'opzione

Si usa il modello RLI, in due momenti possibili:

• Alla registrazione del contratto, cioè entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore.
• In una annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. In questo caso la cedolare decorre dall'annualità nuova, mentre quella in corso resta nel regime originario.

Quindi non sei vincolato per sempre da quello che decidi alla firma: si può passare alla cedolare in qualsiasi anno del contratto, e si può anche tornare indietro.

L'errore che rende inefficace l'opzione

Questo è il punto su cui vediamo sbagliare più spesso, e le conseguenze sono pesanti.

Chi opta per la cedolare ha l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata, dichiarando di rinunciare alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, adeguamento ISTAT compreso. La Circolare 47/2012 dell'Agenzia delle Entrate è netta: senza quella comunicazione l'opzione è inefficace per quell'annualità, anche se il modello RLI è stato presentato in modo impeccabile.

Tradotto: hai comunicato tutto al Fisco, credi di essere in cedolare, e invece per quell'anno sei in regime ordinario — con l'imposta di registro dovuta e la sorpresa che arriva a distanza di tempo. Per riprovare bisogna attendere la scadenza dell'annualità successiva.

Un'eccezione utile: se il contratto contiene già una clausola in cui il locatore rinuncia espressamente a qualsiasi aggiornamento del canone, la raccomandata non serve. È il motivo per cui, nei contratti che redigiamo noi, quella clausola c'è quando il cliente ha intenzione di optare.

Due dettagli che completano il quadro: in caso di comproprietà ogni locatore deve inviare la propria comunicazione ed esercitare l'opzione per la sua quota; con più conduttori, la comunicazione va inviata a ciascuno.

Quando non conviene

La cedolare ha due controindicazioni serie, e vanno pesate prima di sceglierla.

La prima è la rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione. Su un contratto 4+4 in un periodo di inflazione elevata, il canone resta fermo mentre i prezzi salgono: il risparmio fiscale può essere eroso dal mancato adeguamento.

La seconda è che il reddito assoggettato a cedolare esce dal reddito complessivo: non concorre a formare la base su cui si calcolano le detrazioni IRPEF. Chi ha detrazioni consistenti — familiari a carico, spese sanitarie, interventi edilizi — potrebbe scoprire di non riuscire più a sfruttarle per intero. Il reddito resta invece nel calcolo dell'ISEE.

In linea di massima la cedolare conviene a chi ha redditi medio-alti, perché l'aliquota fissa batte gli scaglioni IRPEF più elevati. Conviene meno a chi ha un reddito basso e molte detrazioni da recuperare. È una valutazione che va fatta sui numeri concreti, e su questo il commercialista è la persona giusta: noi ci occupiamo della parte amministrativa, cioè registrare il contratto ed esercitare correttamente l'opzione.

Revoca e proroga

L'opzione si può revocare entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, sempre con il modello RLI. La revoca comporta il versamento dell'imposta di registro per l'annualità che torna in regime ordinario. Per la revoca non serve una nuova raccomandata: è sufficiente una comunicazione in carta libera.

Attenzione a un effetto che sorprende: anche revocando, resta valida la rinuncia agli aggiornamenti del canone per un periodo pari alla prima annualità in cui hai applicato la cedolare. Non puoi quindi chiedere l'adeguamento relativo alla seconda annualità.

In caso di proroga, anche tacita, l'opzione va confermata contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni. È un adempimento che sfugge facilmente, perché la proroga tacita non richiede alcuna azione contrattuale: il contratto si rinnova da solo, ma la cedolare no.