Comodato d'uso gratuito: quando va registrato e quanto costa

Il comodato d'uso gratuito è il contratto con cui si concede un immobile a qualcuno senza chiedere nulla in cambio. Proprio perché non c'è un canone, molti danno per scontato che non ci sia nulla da registrare. Non è così — e nella maggior parte dei casi registrarlo conviene, anche quando non sarebbe obbligatorio.

Quando la registrazione è obbligatoria

Dipende dalla forma. Il comodato di un immobile redatto per iscritto va registrato obbligatoriamente. Se invece l'accordo è soltanto verbale, l'obbligo scatta solo se il comodato viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione — per esempio in un contratto di locazione o in un atto notarile.

Nella pratica, però, la domanda giusta non è "sono obbligato?" ma "mi conviene?". Perché senza un contratto registrato si perdono le agevolazioni fiscali collegate, a partire da quella che quasi sempre motiva chi ci contatta: lo sconto IMU.

Quanto costa registrarlo

Due voci, entrambe in misura fissa:

• Imposta di registro: 200 euro. Non è proporzionale come nelle locazioni, dove si calcola il 2% del canone: qui non c'è un canone su cui calcolare nulla, quindi l'importo è sempre lo stesso.
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate scritte, o comunque ogni 100 righe, per ciascuna copia. Come per le locazioni, il conteggio comprende gli allegati.

Un contratto di comodato è quasi sempre più breve di una locazione, quindi il bollo incide poco: nella grande maggioranza dei casi il totale è 200 euro più una o due marche.

Attenzione a una cosa che sfugge: se il comodato è a tempo determinato e viene rinnovato, l'imposta di registro di 200 euro è dovuta di nuovo a ogni rinnovo. Se invece è a tempo indeterminato, si paga una volta sola.

Entro quando va registrato

L'Agenzia delle Entrate indica 30 giorni dalla data dell'atto per il comodato redatto in forma scritta.

Va segnalato che in rete si trovano moltissime fonti che parlano di 20 giorni, termine che deriva dalla disciplina generale delle scritture private non autenticate. È una discordanza reale e diffusa. Il consiglio pratico che diamo sempre è di non avvicinarsi al limite: registrare entro un paio di settimane dalla firma elimina il problema alla radice, e in ogni caso il termine più prudente è quello più breve.

Lo sconto IMU del 50%: il vero motivo per registrare

È la ragione per cui la maggior parte dei comodati arriva sulla nostra scrivania. Chi concede un'abitazione in comodato a un genitore o a un figlio può ottenere la riduzione del 50% della base imponibile IMU. Ma i requisiti sono rigidi e vanno rispettati tutti insieme:

• Parentela in linea retta di primo grado: solo genitori e figli. Sono esclusi fratelli, nonni e nipoti, zii.
• Contratto registrato: un accordo verbale, per quanto sincero, non produce alcun effetto ai fini IMU.
• Il comodatario deve usare l'immobile come abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale.
• Il comodante deve risiedere nello stesso comune in cui si trova l'immobile concesso.
• Limite di proprietà: il comodante può possedere in tutta Italia solo l'immobile dato in comodato, oppure al massimo un altro immobile nello stesso comune, purché sia la sua abitazione principale.
• Sono escluse le abitazioni di lusso, categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il vincolo che fa cadere più pratiche è l'ultimo sul patrimonio: basta possedere una terza casa, anche al mare o in un altro comune, per perdere del tutto l'agevolazione. Non è una riduzione proporzionale, è tutto o niente. E i Comuni effettuano controlli incrociati sui dati catastali e anagrafici, quindi non è il tipo di requisito su cui valga la pena sperare che non se ne accorga nessuno.

Un dettaglio sui tempi che vale soldi veri: lo sconto decorre da quando il contratto è registrato e il comodatario ha la residenza nell'immobile. Fino a quel momento l'IMU è dovuta per intero. Rimandare la registrazione di qualche mese significa pagare l'imposta piena per quei mesi, senza possibilità di recuperarla.

Altre agevolazioni collegate

Oltre all'IMU, la registrazione del comodato serve per accedere ad altri benefici, tra cui la detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia sostenute dal comodatario. Anche in questo caso il contratto registrato è ciò che dà data certa al rapporto: senza, la detrazione non è difendibile in caso di controllo.

Chi deve registrarlo e cosa serve

La registrazione può essere richiesta indifferentemente dal comodante o dal comodatario: la legge non impone che se ne occupi l'uno o l'altro. Nella pratica se ne occupa quasi sempre il proprietario, che è anche il soggetto interessato allo sconto IMU.

Serve il contratto firmato da entrambe le parti e i documenti di identità dei firmatari. La trasmissione avviene per via telematica; in alternativa è possibile presentare il modello RAP presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, ma solo per i soggetti non obbligati alla presentazione telematica.

Se il termine è già scaduto

Come per le locazioni, si può rimediare con il ravvedimento operoso: si versa l'imposta dovuta più una sanzione ridotta in proporzione al ritardo, oltre agli interessi. La riduzione è tanto maggiore quanto prima si interviene, e resta possibile solo finché l'Agenzia non ha notificato un avviso.

Nel caso del comodato c'è però una perdita che il ravvedimento non recupera: i mesi di IMU pagati per intero in attesa della registrazione. È il motivo per cui, quando ci chiamano dicendo "ho firmato il comodato qualche mese fa e non l'ho mai registrato", la prima cosa che facciamo è registrarlo il prima possibile — ogni settimana che passa è denaro che non torna indietro.