Entro quanto tempo va registrato un contratto di locazione

Il termine è 30 giorni, ma il dettaglio che manda fuori strada più spesso è da quando si contano. E le conseguenze del ritardo sono più pesanti di quanto la maggior parte dei proprietari immagini.

Trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza

Per i contratti di locazione di immobili abitativi di durata superiore a 30 giorni, la registrazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.

Quest'ultimo inciso è quello che conta. Se firmate il contratto il 20 settembre ma l'inquilino entra in casa il 1° settembre, i 30 giorni decorrono dal 1° settembre, non dalla firma. È l'errore che vediamo più spesso: si conta dalla data scritta in calce al contratto e si scopre in ritardo di essere già fuori termine.

Quando la registrazione non serve

I contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell'anno solare non vanno registrati. Attenzione però al termine "complessiva": se affittate allo stesso inquilino per due periodi da venti giorni ciascuno, la somma supera i trenta e l'obbligo scatta.

Cosa succede se si sfora

Dopo la riforma delle sanzioni tributarie, in vigore per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, la sanzione è del 45% dell'imposta, minimo 150 euro, se il ritardo non supera i 30 giorni, e del 120%, minimo 250 euro, oltre quel termine. Ma la conseguenza davvero seria è un'altra, ed è di natura civilistica.

Un contratto non registrato non produce effetti. Significa che se nasce una controversia, il giudice non può pronunciarsi: il proprietario non può esigere i canoni non pagati e non può agire per lo sfratto. In più, in caso di omessa registrazione, il conduttore può chiedere in giudizio che il canone sia rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, con effetto retroattivo. Per un immobile con rendita bassa, è una decurtazione che può ridurre l'affitto a una frazione di quello pattuito.

Il ravvedimento operoso: prima si rimedia, meno si paga

Chi si accorge del ritardo può regolarizzare spontaneamente con il ravvedimento operoso, versando l'imposta dovuta più una sanzione ridotta in proporzione al ritardo, oltre agli interessi legali. La riduzione è tanto maggiore quanto prima si interviene: un decimo del minimo entro 30 giorni, un nono entro 90, un ottavo entro un anno, e via scalando.

C'è però una condizione: il ravvedimento è possibile solo prima che l'Agenzia delle Entrate notifichi un avviso. Una volta partito il controllo, le sanzioni si applicano per intero.

Il consiglio pratico che diamo sempre è di regolarizzare appena ci si accorge del ritardo, anche quando l'importo iniziale sembra irrisorio: il costo cresce in modo non lineare, e chi rimanda sperando che non se ne accorga nessuno di solito paga molto di più.

Anche gli adempimenti successivi hanno 30 giorni

Il termine dei 30 giorni non riguarda solo la prima registrazione:

• Proroga – entro 30 giorni dalla data di proroga
• Risoluzione anticipata – entro 30 giorni, con imposta fissa di 67 euro
• Cessione del contratto – entro 30 giorni, imposta fissa di 67 euro se non è previsto un corrispettivo
• Annualità successive – entro 30 giorni dalla scadenza della precedente

Con la cedolare secca questi adempimenti non comportano versamenti, ma vanno comunque comunicati all'Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti