Rinnovo e proroga del contratto di locazione: cosa comunicare e quanto costa

Il contratto arriva a scadenza, nessuno manda la disdetta, l'inquilino resta e il rapporto prosegue. Sembra la situazione più tranquilla che ci sia — e proprio per questo è quella in cui si dimentica più spesso un adempimento obbligatorio.

Anche quando il rinnovo è automatico, va comunicato all'Agenzia delle Entrate. Il fatto che il contratto prosegua da solo, senza una nuova firma, non elimina l'obbligo: lo prevede l'articolo 17 del Testo Unico dell'imposta di registro, che parla espressamente di proroghe "anche tacite".

Quando scatta l'obbligo

In tutti i casi in cui il contratto prosegue oltre la scadenza iniziale:

• Contratto a canone libero 4+4: alla fine del primo quadriennio, se non c'è disdetta, il contratto si rinnova per altri quattro anni. Va comunicato. Lo stesso accade alla fine del secondo quadriennio.
• Contratto a canone concordato 3+2: al termine dei primi tre anni scatta il biennio successivo, con lo stesso obbligo.
• Proroga concordata: le parti si accordano per iscritto per prolungare il rapporto oltre la scadenza.

Entro quando

Il termine è di 30 giorni dalla data in cui la proroga ha effetto, cioè dal giorno successivo alla scadenza del periodo precedente.

Un esempio per fissare le idee: contratto 4+4 con scadenza del primo quadriennio al 31 marzo. Il rinnovo decorre dal 1° aprile, quindi la comunicazione va fatta entro il 1° maggio.

Attenzione al punto che genera più ritardi: i 30 giorni decorrono dalla data di effetto della proroga, non dal giorno in cui ci si accorge che il contratto è proseguito. Chi realizza a settembre che il contratto si era rinnovato ad aprile è già ampiamente fuori termine.

Quanto si paga

Dipende dal regime fiscale, e la differenza è netta.

Regime	Imposta dovuta	Comunicazione
Ordinario	2% del canone annuo	obbligatoria
Cedolare secca	nessuna	comunque obbligatoria

In regime ordinario si versa l'imposta di registro relativa all'annualità, calcolata sul canone aggiornato. Con la cedolare secca non c'è nulla da pagare — ma l'adempimento resta, ed è qui che si concentra la maggior parte delle dimenticanze: non dovendo versare niente, si dà per scontato che non ci sia niente da fare.

Come si comunica

Si usa il modello RLI, in due modi:

• Online, con i servizi telematici dell'Agenzia: la comunicazione parte insieme alla richiesta di addebito dell'imposta sul conto corrente. È la strada più semplice, perché i due adempimenti si chiudono in un passaggio solo.
• Con il modello F24 Elide, codice tributo 1504, presentando poi il modello RLI all'ufficio dove era stato registrato il contratto, sempre entro 30 giorni.

In regime di cedolare secca resta solo la trasmissione del modello, senza alcun versamento.

L'occasione per cambiare regime

La proroga è anche il momento in cui si può confermare o revocare l'opzione per la cedolare secca, o esercitarla per la prima volta. Se il quadro fiscale è cambiato — redditi diversi, detrazioni nuove, inflazione che rende pesante la rinuncia all'aggiornamento ISTAT — è l'occasione naturale per rifare i conti.

Cosa si rischia dimenticando

La mancata comunicazione è una violazione sanzionabile, e per il Fisco il contratto risulta scaduto mentre nella realtà prosegue: una discordanza che prima o poi emerge, tipicamente al momento di un controllo o di un adempimento successivo.

Una precisazione che tranquillizza chi è in cedolare: l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la mancata comunicazione della proroga non comporta da sola la revoca dell'opzione, purché il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l'imposta sostitutiva e indicando correttamente i redditi in dichiarazione. Non è un'autorizzazione a dimenticarsene, ma evita che una svista amministrativa faccia perdere l'intero beneficio fiscale.

Se il termine è già passato si può comunque regolarizzare con il ravvedimento operoso, con sanzione ridotta in proporzione alla tempestività.