Quanto costa registrare un contratto di locazione

Quando si registra un contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate ci sono due voci di spesa da considerare, e sono indipendenti dal compenso di chi materialmente esegue la pratica: l'imposta di registro e l'imposta di bollo. In un caso, però, non si paga nulla di tutto questo.

L'imposta di registro: il 2% del canone annuo

Per le locazioni a uso abitativo l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo. Esiste però un importo minimo: per la prima annualità il versamento non può essere inferiore a 67 euro, anche se il 2% risultasse più basso.

Un esempio concreto. Con un canone di 700 euro al mese, il canone annuo è di 8.400 euro e l'imposta di registro annuale è di 168 euro. Con un canone di 250 euro al mese, invece, il 2% darebbe 60 euro: si versano comunque i 67 euro minimi.

Dalla seconda annualità il minimo non si applica

È un dettaglio che sfugge spesso. Il minimo di 67 euro vale solo per la prima annualità: per quelle successive si versa esattamente il 2% del canone, anche se inferiore. Il versamento va fatto entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, tenendo conto degli eventuali aggiornamenti ISTAT.

Contratti a canone concordato

Nei contratti agevolati, cioè quelli stipulati sulla base degli accordi territoriali, l'imposta del 2% si calcola sul 70% del canone annuo. Su un canone di 8.400 euro la base imponibile scende a 5.880 euro e l'imposta a 117,60 euro.

L'imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate

Si applica al contratto cartaceo nella misura di 16 euro ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe, per ciascuna copia. È la voce che i proprietari dimenticano più spesso quando fanno i conti, perché su un contratto lungo e in più copie può arrivare a pesare quanto l'imposta di registro.

Il bollo si paga anche sugli allegati

Il conteggio delle facciate si fa sull'intero documento presentato per la registrazione, allegati compresi: planimetrie, verbale di consegna, attestato di prestazione energetica, tabelle millesimali, regolamento condominiale.

È il motivo per cui un contratto di poche pagine può richiedere più marche del previsto. Chi fa il conto guardando solo il corpo del contratto quasi sempre sottostima: sono gli allegati a far salire il totale, e vanno considerati per ciascuna copia presentata alla registrazione.

Con la cedolare secca non si paga nulla

Chi opta per il regime della cedolare secca è esente sia dall'imposta di registro sia da quella di bollo. La registrazione resta obbligatoria, ma non comporta alcun versamento — e l'esenzione vale anche per proroghe e risoluzioni successive.

È il motivo per cui, quando ci chiedono quanto costa registrare un contratto, la prima domanda che facciamo è sempre la stessa: hai optato per la cedolare secca? La differenza sul conto finale è tutta lì.

Chi può sceglierla

La cedolare non è per tutti. Il locatore deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni, e l'immobile deve essere abitativo — categoria catastale A, esclusa la A/10 — insieme alle eventuali pertinenze locate contestualmente.

Sul conduttore il punto va letto con attenzione, perché è quello su cui si fa più confusione. L'Agenzia delle Entrate, con le circolari 26/E del 2011 e 12/E del 2016, esclude i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o di lavoro autonomo, anche quando l'immobile serve ad alloggiare dipendenti o collaboratori. Su questo la Corte di Cassazione si è però espressa in senso opposto, da ultimo con le sentenze 12076 e 12079 del 2025, ritenendo che i limiti riguardino il locatore e la natura dell'immobile.

Quella restrizione, però, non va letta più ampiamente di quanto sia. Riguarda chi opera come impresa o professionista, non il fatto che il conduttore sia una persona giuridica. Un soggetto che prende in locazione un'abitazione al di fuori di un'attività commerciale — ambasciate e rappresentanze diplomatiche, enti non commerciali, associazioni e organizzazioni senza scopo di lucro — non ricade in quella categoria: sono contratti che nella pratica si registrano regolarmente con l'opzione, purché la destinazione resti abitativa.

Esiste infine una previsione aggiuntiva, il comma 6-bis dell'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che copre un caso diverso: quello in cui il conduttore non utilizza direttamente l'immobile ma lo subloca. Riguarda cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari o mettono le unità a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone. È una possibilità in più, non un limite a quelle precedenti.

Il quadro riassuntivo

Voce	Regime ordinario	Cedolare secca
Imposta di registro (1ª annualità)	2% del canone annuo, minimo € 67	non dovuta
Imposta di registro (annualità successive)	2% del canone, senza minimo	non dovuta
Canone concordato	2% sul 70% del canone	non dovuta
Imposta di bollo	€ 16 ogni 4 facciate	non dovuta
Risoluzione anticipata	€ 67 in misura fissa	non dovuta

Due cose che non incidono sul conto

Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta imposta di registro. L'unica eccezione è il deposito pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione: in quel caso si applica lo 0,50%.

Per i contratti pluriennali si può scegliere se pagare l'imposta anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intera durata, ottenendo uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto si risolve prima della scadenza, l'imposta pagata per le annualità successive a quella in corso viene rimborsata: lo prevede l'articolo 17 del Testo Unico dell'imposta di registro. Il rimborso però va richiesto, non arriva da solo.

Domande frequenti